לא לכולם יש חדר ממ"ד בבית, סקירה מדאיגה לגבי דירות שכורות
המצב המדאיג בישראל מחייב חשיבה מחודשת, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציגה נתונים מדאיגים לפיהם רק לכ - 39.1% מבעלי הבתים והדירות בישראל יש בעלות כלשהי על חדר ממ"ד
הערים האסטרטגיות מבחינת ארגוני הטרור נמצאות תחת איום מתמיד מפני התקפת טילים, בהן חיפה אשר סבלה ממתקפת טילים משמעותית במהלך מלחמת לבנון השנייה. בחיפה רק ל - 5.8% מהדירות השכורות יש חדר ממ"ד ואילו באשדוד שחוותה הרבה יותר מתקפות טילים, רק ל - 14% מהדירות להשכרה יש חדר ממ"ד ובאשקלון, אחת הערים המותקפות ביותר בישראל, שם יש רק ל - 23.2% מהדירות להשכרה חדרי ממ"ד ראויים
איך זה שאנשים עסוקים בהתנגדויות לתמ"א 38/1 חיזוק המבנה הקיים והוספת חדרי ממ"ד
ישנן שאלות שמעוררות השתהות כאשר מדובר במצב המיגון של דירות ישנות בערים הגדולות וגרוע מכך בפריפריה.
שרון דרורי - יועץ ומתווך נדל"ן, בתים ודירות
מדינת ישראל נמצאת תחת איומי טרור מהקשים שידועים בכל העולם, אנחנו מוקפים אוייבים אכזריים שלא רק מחפשים ברעתנו, אלה גם טובחים האחד בשני בתוך הארצות שלהם עצמם. לאור האיומים הללו ולאור המתקפות הממשיות הבאות לידי ביטוי בצורה של טילים מעזה ומלבנון בחסות אירנית, ישראל ממגנת את עצמה בכל מיני דרכים, אחת הדרכים החדשות היא חיזוק מבנים ישנים תוך בניית חדרי ממ"ד מבלי להרוס את המבנה הקיים, כלומר, שיפור וחיזוקו של מבנה ישן בתוספת עמודים תומכים והגדלת הדירות הקיימות בתוספת של חדר המהווה מרחב מוגן דירתי - ממ"ד העמיד בפני איום הטילים הללו.
כיום האיום החיצוני הזה הולך וגדל היות ובישראל ישנם גורמים המתנגדים ליישום תמ"א 38/1 בטענות שונות תוך פגיעה בתכליתה. תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה היא ההגנה הטובה ביותר עבור מבנים במרכזי הערים ובפריפריה במיוחד.
ישנם ראשי ערים המתנגדים לתמ"א על סוגיה ויש כאלו המתנגדים רק לתמ"א 38/1. מה הם ההבדלים ולמה הדבר כל כך משמעותי עבורנו והאם התמ"א מונעת רק מאינטרסים כלכליים של לוביסטים מצד הקבלנים, אולי מסיבות אחרות?
אולי מדובר במחדל של מוסדות התכנון, אולי בכלל מערכות השיקולים של ראשי הערים לא בדוקות כראוי, הריי ראש עיר איננו בעל מקצוע והוא ניזון אך ורק מבעלי מקצוע שלא תמיד מתאימים עצמם לצרכים האמיתיים של המציאות.
איך זה שרק במרכזי הערים מיישמים את התמ"א וכמעט ולא רואים אותה בפריפריה, מה הם האינטרסים הכלכליים ומי הם הגורמים שדורשים שינויים וביטול התמ"א?
האומנם כמעט כל אזורי הסיכון הגבוה הם בפריפריה?
(כמותית זה בלתי אפשרי)
על מנת לקבוע זאת יש לסייר בפריפריה לגלות שרוב המבנים הם בתים תלת קומתיים שבחלקם הארי, קומת הקרקע היא קומת מגורים (בנייני רכבת), זאת לעומת בניינים בני ארבע קומות ותלת קומתיים העומדים על עמודים דקיקים ברחבי הערים הגדולות. הקביעה כי הבתים בפריפריה הם ברובם בעלי סיכון גבוה צריכה להבחן לעומק. עם זאת, אי טיפול במבנים אלו בערים הגדולות במסגרת תמ"א 38/1 היא בבחינת הותרת בעלי הדירות בקבוצת סיכון גבוהה יותר ולא פחות מאלו הנמצאים בפריפריה. לא מיותר לציין שבחלק הארי בפריפריה ישנם בתי קרקע או מבנים בני שלוש קומות ללא קומת עמודים דקיקים, זה שונה בתכלית מרוב המבנים במרכזי הערים, עם זאת, אל לנו לזלזל חלילה בריבוי המבנים המועדים בפריפריה ויש לא מעט אך אינם הרוב, וכן יש לבנות תוכנית שתתאים לתנאים הכלכליים בפריפריה ולא לשלול את התמ"א לחלוטין זולת המחשבה איך בכל זאת כן. נוסף על אלו, יש לקחת בחשבון שחלק ניכר מהבניה בפריפריה החלה אחרי שנת 1980 לעומת מבנים רבים שהיו קיימים לפני כן במרכזי הערים. הפריפריה סבלה ועודנה סובלת מקצב התפתחות איטי ואילו הערים סובלות מצפיפות אוכלוסין ופגיעה בתנועת התחבורה והתשתיות הכלליות.
האם התמ"א מונעת רק מאינטרסים כלכליים?
בנובמבר 2019 הוגשה לגב' דלית זילבר מנכ"לית מנהל התכנון המועצה הארצית בקשה מהותית לביטול הדרישה לבטל את תוכנית תמ"א 38 בהתאם למסמך ולנת"ע מס' 639 מתאריך כ"ג בתשרי התש"פ – 22.10.2019 ומכתב הדרישה לבטל תכנית מסכנת תמ"א 38/1 חיזוק ותוספות קומה.
בקשה זו לביטול התמ"א וביטול החלטות הוועדה הוגשה ע"י חברה המייצרת יריעות פחמן מיוחדות שאמורות לחזק מבנים, אותה חברה שהובילה את המהלך של ביטול התמ"א הנוכחית שכנעה את הוועדות השונות שנכון יהיה לבטלה. זו אחת הסיבות שההחלטה לבטל את התוכנית בשנת 2022 התקבלה, אותה חברה קבעה כי התמ"א 38/1 קמה לטובת מילוי יתר כיסים (כבר מלאים) של הגורמים האינטרסנטיים, הדוחפים ומקדמים אותה בכל כוחם היא במהותה רמיזה לשחיתות של מוסדות התכנון לטובת היזמים והקבלנים בהם גם חלק מקוראי מסמך זה.
זו היא ההטעיה של הציבור ואינה סותרת את העובדה כי הבקשה לביטול התמ"א מונעת מאינטרס של לוביסטים ויצרנים או יבואנים המנסים לקדם את מוצרם – יריעות פחמן, הבקשה מונעת מאינטרס נטו. ואי אפשר שלא לראות זאת.
בניין ברחוב תל חי 25 ראשון לציון לפני הליך תמ"א 38/1
מתוך ויקפידיה
בניין ברחוב תל חי 25 ראשון לציון אחרי הליך תמ"א 38/1
מתוך ויקפידיה
האם מדובר במחדל של מוסדות התכנון?
התמ"א אמנם קמה כדי לחזק מבנים בפני רעידות אדמה,אולם עלות חיזוקו של כל מבנה גבוהה מאד, לכן הוקם מנגנון שנועד להעניק תמריצים כלכליים ליזמים פרטיים כדי שיזמו ויבצעו את החיזוקים תוך שהם מרוויחים מכך, כלומר; הן המועצה הארצית לתכנון ובניה והן מדינת ישראל הכירו בכך שכדי לממש תוכנית גרנדיוזית שכזו, יהיה צורך להעניק ליזמים וקבלנים תמריצים המצדיקים את קיומה, זאת גם תוך שבעלי הדירות אף הם מרוויחים מכך.
זהו אינטרס לאומי ולא אינטרס של לוביסטים המבקשים לקדם את מוצרם. את הפתרון המדינה ביקשה. התמריצים אמורים להיות גבוהים וכאלו המצדיקים גם את רמת הסיכון הכלכלי הכרוכה בהליך שכזה. זו היא החלטה מעולה של המדינה ליצור מנגנון כזה בו כולם מרוויחים; היזמים מרוויחים זכויות בניה נוספות על המבנה אותו הם מחזקים או לחילופין ניוד זכויות, דיירי ובעלי הדירות מרוויחים הן חיזוק והן תוספת נאה לערך הנכס שלהם, לעיתים תוך שיפור ושיפוץ חלקים מדירתם, ואילו הממשלה זוכה בכך שאיננה משקיעה משאבים כלכליים כבירים המושתים על משלם המיסים בכדי לממן תוכנית שכזו.
זהו מצב של WIN, WIN, WIN מבחינת כל הצדדים לתוכנית המדהימה הזו. אין מדובר במחדל של כל המוסדות התכנון המרכזיים ומשרדי הממשלה הרלוונטיים, מדובר בתוכנית מוצלחת שיש למנף אותה על כל רבדיה ולמצוא את הפתרונות הטכניים למינופה והעצמתה, הן כדי לממש את המיגון למבנים והן כדי לשמור על רמה מסוימת של גודל אוכלוסיה בערים הגדולות.
אז למה לא תוכנית לפינוי בינוי בערים הגדולות?
פינוי בינוי היא תוכנית נפלאה, אולם בניית מגדלים במרכזי הערים רק תעצים את ההכבדה על התשתיות על כל שכבותיהן. האוכלוסיה תגדל בצורה משמעותית וכמות משקי הבית תגדלנה בצורה שתסכן את האוכלוסיה בכל כך הרבה מובנים בהם; הכבדה על תשתיות תחבורה, הסכנה הגדולה ביותר להתפשטות מחלות במהירות שהריי כולם ירוכזו במגדלים, ההכבדה על מערכות החינוך בערים, הסיכון להכבדה על כוחות הצלה במקרי חירום, הגדלת מצוקת החניה היות וחניונים תת קרקעיים לא יספיקו, שהריי אין מדובר רק בדיירים המגדלים אם כי גם באורחיהם, משפחותיהם, הילדים שלהם וכו', הפגיעה ביכולתם הכלכלית של אנשים שבבעלותם הקרקע תהיה גדולה שכן כדי לגור במגדל מגורים יש לשלם דמיי וועד בית מוגדלים כי התחזוקה היא שונה מהותית.
למעשה ישנן כל כך הרבה סכנות בביטול תמ"א 38/1 וביישום תוכניות פינוי בינוי שבעלי המקצוע המייעצים לראשי הערים ולוועדת התכנון הארצית לא מביאה בחשבון.
קראו את המכתב ששלחתי לגב' דלית זילבר - יו"ר וועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע)
הוא בא כתגובה למכתב של בעלי אינטרסים שדאגו להפוך את התמ"א למיותרת ולבטלה. קראו את המכתב שלהם גם.