מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה לקניית בית או דירה
רכישת בית מיד שניה היא לכאורה פשוטה, אולם ישנן בדיקות רבות שחובה לבצע טרם החתימה על החוזה.
לפניכם רשימה חלקית של בדיקות ופעולות שחובה לבצע;
הרשימה מכילה נושאים פרוצדורליים – משפטיים, מיסים הוצאות ועניינים טכניים כליליים.
1 - לעולם לא לחתום על זיכרון דברים, זה חוזה לכל דבר ועניין. ברגע שחתמתם על זיכרון דברים, כושר המיקוח שלכם יורד פלאים ואף עשוי להיות סיבוך משפטי מיותר. יש לבקש טיוטת חוזה ולהעבירה לעורך הדין שלכם. אפילו עורכי דין מנוסים לא עושים את זה, אז אתם אל תעשו את זה... לעולם אין לחתום על חוזה ללא עורך דין.
2 - חובה להוציא נסח טאבו ביום החתימה על העסקה, חשוב מאד בבוקר של אותו יום או ערב לפני. זו הפעולה הראשונה והחשובה ביותר שתעשו בכל הליך הרכישה.
3 - חובה לבדוק את המצב התכנוני של הדירה ובמקרה הצורך להזמין מהנדס מומחה לכתיבת חוות דעת, כן, זה עולה כסף, אך לטווח הארוך ולשם מניעת ליקויים וסיכונים מיותרים, זה שווה כל שקל.
4 - לבדוק האם יחול מס שבח על הנכס. כשאתם רוכשים דירה, בד"כ יחול מס' שבח על הרווח של המוכר, הוא ינסה לגלגל את הרווח הזה על הקונה. זה לא מקובל לכן שימו לב למחיר הנכס ולמה אתם משלמים, דאגו בחוזה לציין כי התשלום על היטל זה יחולו על המוכר.
5 - היטל השבחה – הרבה מתבלבלים בין מס שבח להיטל השבחה, אלו שני נושאים שונים. מס שבח משלמים עבור הרווח שעושה המוכר ואילו היטל השבחה הוא מס עבור שיפור זכויות ו/או השבחת הנכס ע"י מימוש זכויות כגון הגדלת הנכס, הוספת קומה וכו'.
היטל השבחה עשוי להגיע גם מאוחר יותר כאשר ישנו שינוי בנכס כמו הגדלת זכויות ו/או אישורי זכויות, במקרה כזה, אם לא מימשתם את הזכות לשינוי, ניתן לגלגל את הנושא לקונה הבא, אך יש לציין זאת בחוזה.
הנוהג הוא שהקונה יישא בהיטל זה מכיוון שאין באמת ידיעה עם הוא יממש את הזכות או לא. למעשה, מי שמבקש לקיים את הזכות הוא זה שישלם. לכן חשוב לבדוק האם הוא קיים והאם כדאי לכם לממש אותו ברגע הקניה או לא.
אז למה חשוב לבדוק בכל זאת?
לפעמים המוכר החל בהליכים למימוש זכות אך השנים והזמן עשו את שלהם והוא החליט למכור את הנכס. לבינתיים ישנו הליך תלוי ועומד ברשויות. חשוב לבדוק מה קורה ולקבל החלטה בהתאם.
להלן תמצית הוראות החוק:
בהתאם להוראות סעיף 196 א' והתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, )להלן החוק) חלה חובה על הוועדה המקומית לתכנון והבניה להטיל ולגבות היטל השבחה מבעלי מקרקעין לרבות חוכר לדורות בעת "מימוש זכויות" (מכר – אישור לטאבו, קבלת היתר בניה, התחלת השימוש בפועל כפי שהותר לראשונה בתכנית), המהווים מחצית מעליית ערך מקרקעין עקב אחד מאלה:
אישור תכניות בניין עיר (כגון תכנית רצ/1/1/ג' על תיקוניה, המקנות תוספת אחוזי בניה, תוספת חדר על הגג או בעליית גג רעפים – אף אם הגג מעל הדירה הנמכרת מהווה רכוש משותף –תיקון 126 לחוק , תוספת מרפסות מקורות , תוספת קירוי פרגולה ועוד).
מתן "הקלה" (תוספת אחוזי בניה , תוספת יח"ד , הקטנת קווי בניין וכיוצ"ב).
אישור "שימוש חורג" (כגון שימוש מתעשייה למסחר וכיוצ"ב).
יודגש כי עם אישורה של תכנית בניין עיר משביחה, אין חובה על הוועדה המקומית להודיע לבעלי המקרקעין בדבר שיעור חובם בהיטל השבחה אלא רשאית לדחות את עריכת השומה למועד "מימוש זכויות".
הוראות החוק בדבר הפטור (בנייה למגורים עד 140 מ"ר ברוטו) או דחיית תשלום ההיטל במקרים ובתנאים המפורטים בסעיף 19 לחוק. בקשה לפטור יש להגיש תוך 45 יום מקבלת הדרישה. לתשומת ליבכם, בהיעדר חלוף 4 שנים מאישור תב"ע ועד מועד מכר הדירה אין זכאות לפטור עד 140 מ"ר בגין תב"ע זו. החיוב בהיטל נושא הצמדה וריבית כקבוע בסעיפים 9 ו-15 לתוספת השלישית.
6 - כמה מס רכישה תשלמו.
7 - האם קיימת משכנתא על הנכס, לערוך את החוזה כך שהמשכנתא תסולק ולא תהיינה הערות אזהרה לטובת המשכון. יש לפנות לרשם המשכונות ולטאבו. לא לפספס בדיקות.
8 - לפני נטילת משכנתא, בדקו מה הן העלויות הכרוכות בכך.
9 - הערת אזהרה – נסח הטאבו מציין לטובת מי יש הערות אזהרה, יש לוודא שכל אלו יוסרו כדי שתוכלו אתם לרשום הערות אזהרה משלכם, לטובתכם ו/או לטובת הממשכן שלכם.
10- הוצאה לפועל – וודאו שאין עיקולים על הנכס.
11- בדירת יד שניה, יש מצבים בהם החוזה נכרת שנה לפני הכניסה לדירה. וודאו שלא מצמידים לכם את התשלומים למדד או לדולר, אתם לא רוצים להיות מופתעים ופתאום לשלם עוד כספים כי מדד תשומות הבניה עלה והמוכר נכנס לסחרור. זו איננה בעיה שלכם.
12- האם יש דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל?
13- כמה שכר טרחת עו"ד תשלמו?
14- דמי תיווך - את דמי התיווך תשלמו רק למתווך שנתן לכם את השירות, אל תסכימו לשאת בעלות דמי תיווך עבור המוכר, אין בזה הגיון וזה לא הוגן. כל צד נושא בעלויות שלו.
15- מה הן עלויות השיפוץ?
16- מה הן עלויות ההובלה?
17- עניינים משפטיים בחוזה כגון; מועד הכניסה לנכס, מתי תהיה מסירת המפתח. מה יהיה הפיצוי בעיכוב מצד המוכר. לקחת בחשבון שכוח עליון זו המצאה יפה לשלל תירוצים, תקבעו לכם פיצוי גם בעניין שכזה. לא לוותר, תכללו גם את גובה הריבית.
18- וודאו שבחוזה נקבע שהבית יהיה נקי מחובות לרשויות, ארנונה לעירייה, מים, חשמל, גז, הוצאות משותפות של וועד הבית שעלולים להתגלות בעתיד... בדקו מה קורה עם וועד הבית, האם יש תוכניות לשיפוץ שחלו עליהן עלויות ולא נאמר לכם בעת המכירה? לדוגמא, חוזה שנסגר לשיפוץ מעלית או לבניית מעלית ולא כל הדיירים שילמו עדיין. והמוכר לא סיפר לכם שגם הוא לא שילם עדיין. או חוזה לבניית מרפסות שמש וכו'...
19- אם מדובר בבניין שעובר תמ"א או פינוי בינוי, וודאו שיש לכם ערבויות והגנות מתאימות. תבקשו זאת מעורך הדין שלכם. תדרשו לקבל לידכם את החוזה מול הקבלןם המבצע ושעורך הדין שלכם ידאג לכם להגנות.
20- כאשר אתם משלמים את התשלום לפי מה שקבעתם במשא ומתן, יש לוודא שההמחאה תוחזק בנאמנות עד לרישום הערת האזהרה לטובתכם. אל תשלמו ללא תנאי זה.
בדיקות של נושאים טכניים; סוף סוף החלטתם לקנות את הדירה / נכס, עכשיו, לפני חתימה על החוזה, להלן הצעה לחלק מהנושאים שיש לבדוק;
1 - נתחיל בבדיקה היקפית של הדירה, מחוץ אל הפנים. בדקו בקירות החיצוניים שאין סימנים של רטיבות, דפקו בדלתות של השכנים מתחתיכם ושאלו האם ישנה רטיבות ו/או היו אירועים של רטיבות בעת האחרונה. בדקו שאין סדקם בקירות המקיפים את הדירה. אם זו דירה בקומה האחרונה, בדקו מה קורה בגג, שאין סדקים ו/או חורים באיטום וכו'.
2 - בדיקה פנימית, בדקו שהקירות לא קרים מדי ו/או לחים, שימו לב לשינוי בגוון של הקיר, אם הלבן נראה לכם כהה טיפה, יש שם בעיה. חפשו את הכתמים בקירות בכל פינה, אל תהססו. אינסטלציה היא הגורם המרכזי בבית שעלול לגרום לצרות. בדקו שהמים זורמים בכל הברזים כמו שצריך. כן, גם בברז של מכונת הכביסה. בדקו שאין נזילות בין הברזים לקירות, שאין נזילות בחיבור הברזים לצינורות השתולים בקירות.
3 - בויילר, מה שקוראים לו – דוד מים. ישנם שלושה סוגים של דוודים;
דוד שמש הוא הנפוץ בישראל, הוא נמצא על הגג ולא תמיד רואים מה המצב שלו. יש לעלות לגג ולוודא שזכוכיות הקולטים שלמות. לוודא שאין נזילות בחיבורים של הצנרת וכו'. זה תקף גם לגבי דוד חשמל משולב שמש וכל דוד שיש לו קולטים בגג.
דוד בחימום מרכזי המתחמם עם צנרת הבניין. מים שזורמים במערכת מרכזית של הבניין ומגיעים אליכם הביתה כשהם חמים, בד"כ יש כאלו שמנתקים את החיבור הזה ומפעילים את הדוד שבתוך הבית באופן חשמלי. וודאו שהחימום עובד כראוי ומה מיקום הדוד בתוך הבית, האם בבוידעם או במרפסת, האם הוא שלם ולא נפוח, בדקו שאין נזילות מסביב ובחיבורים.
דוד חשמלי, יש לבצע את אותן הבדיקות.
4 - מערכת הגז, בבתים רבים בישראל ישנן צנרות גז שעוברות גם לסלון כדי לחבר תנור חימום על גז לימים קרים. וודאו שהגז בכל צינורות הבית עובר תקין. זכרו, אחת לכמה שנים חברות הגז עושות ביקורות יזומות, עם זאת, אתם יכולים להזמין טכנאי של חברת הגז לבצע בדיקה עבורכם, זה עולה מעט כסף אבל שווה את הבדיקה.
5 - מערכת החשמל היא חשובה ביותר, יש להכיר את שעון החשמל בארון החיצוני, את מערכת המפסקים והפחת, לדעת איפה ארון המפסקים ממוקם בארון החשמל החיצוני או בתוך הבית. חשוב להכיר את מיקום קופסאות הביקורת והאם יש כאלו מוסתרים מתחת לקירות גבס שנבנו לדקורציה. לוודא שכל המפסקים והשקעים תקינים. חשוב להיעזר בחשמלאי מוסמך לבדיקה כזו.
6 - חלונות, חשוב לבדוק שהמסגרות לא רועדות, בבתים הישנים יותר החלונות הורכבו על מסגרות עץ, לעיתים המסגרות האלו רקובים ואז מתחילות בעיות של חרקים ושל רטיבויות כי העץ סופג מים. בבתים החדשים יותר מתחילת שנות ה – 90, החלונות מורכבים על משקופים עיוורים ממתכת, שם יש פחות בעיה. לבדוק שהחלונות נסגרים טוב. אם יש תריסים שבורים, לא לעשות עניין גדול, זה גרושים לתקן.
7 - ריצוף זה עניין סובייקטיבי, יש כאלו שיחליפו אותו, אז אין מה לבדוק, ויש כאלו שלא יחליפו אותו, אז חשוב לבדוק שאין סדקים, שבלטות לא זזות כי אם כן, להוציא בלטה ולבדוק מה הגורם. לפעמים זה כתוצאה מרטיבות שהייתה ואז אתם מגלים ליקויים בצנרת המים.
8 - מיזוג אוויר, הדרך לבדוק אם הוא עובד זה לא רק להדליק ולהרגיש אוויר קר. יש לבדוק גם חימום. לא רק זה, יש לבדוק ניקוז מים תקין.
9 - המטבח, איך אנחנו אומרים, מרכז החיים, שם מסתתרים סודות כמוסים אותם עשויים לגלות שנה ואולי כמה שנים אחרי הקניה. חובה לבדוק מה קורה באזור הניקוז של הביוב מתחת לכיור. לבדוק שהפורמייקה לא נפוחה בתוך הארון במיוחד בחלקים התחתונים. עם זאת, היה והחלטתם להחליף מטבח, זה זמן טוב לשיפורים.
10- דלת כניסה, בד"כ דלתות כניסה של פעם היו עם בריח לכיוון הרצפה, אולם לאחר שיפוץ, אנשים מבטלים את הבריח התחתון ועושים הדבקה של הקרמיקה. זה דבר שמוריד מערך ההגנה שהדלת מספקת, זה עוד כמה מאות שקלים במיקוח. כן, מאות שקלים זה כסף.
11- דלתות פנים, חשוב לבדוק את תחתית הדלתות ולראות שהיא לא נפוחה ולא מלאה סימנים שחורים שנוצרים ממגע עם מים. דלתות הן עוד נדבח ששווה לכם כסף.